越秀地产逆势450亿拿地，林昭远“不差钱”的底气来自哪里？

2021年底，佛山物业的“四道交叉处”均达标，去掉预收款后的资本欠债率69.1%，净欠债率47.1%，现金短债比1.36倍。短期内，境外公开发行6.5亿元5年期和1.5亿元10年期美元债，两行现金流分别为2.8%和3.8%；境内公开发行60亿元从新公司债券，平均两行现金流为3.29%。2021少雨投资者效益4.26%，上年上升36个支点。

欠债率低自然是佛山的占优势，但“佛山大型中小企业”的页面才是佛山能以低现金流投资者且不断拿地的底气。

受惠不增利，表外欠债大幅度跃升

佛山物业贩售数目在上升，基本支出也看作不错的人均，2021年，从新公司营业支出573.8亿，上年上升24.1%。然而，佛山物业毛现金流和归母营业额却在下跌，受惠不增利。

2021年，佛山物业毛现金流21.8%，上年上升3.3个百分点。毛现金流下跌是行业大趋势，相对而言，佛山的毛现金流下跌振幅顶多大。短期内，佛山归母营业额35.9%，上年上升15.5%，少数董事局营业额16.9亿，上年上升287%。

归母营业额与少数董事局营业额，一升一降尤为例外，这种变异显然与佛山“物业+信托基金”的---方式而有关。

据《商学院》新闻报道，佛山物业曾说过，“在一些高改装成的大这两项中会，借力银行抵押充裕的辖内母从新公司佛山企业集团首度改装成资本，履行项现今期的投资者和风险，佛山物业则在基本上成熟期购并的股票，看作高灵活度的现金流管理。得益于这种方式而，佛山物业才能在激进买回来拿地的同时，保有净欠债率的相对低水平。”

举个例证，2019年，佛山为带入佛山低价，曾用59.08亿买下佛山宝安的区西乡街道其余部分。根据天眼查，2021年5月底当年，佛山物业只所持该这两项从新公司佛山越璟房物业10%的股票。5月底31日，佛山暂定所称，从新公司将购并越璟房物业剩余90%的股票，转让依此价为26.21亿，其中会的股票转让款0.51亿，剩余25.7亿用来偿付被购并方的抵押。

这笔交易当年，佛山用少量银行抵押高杠杆拿地，不用履行这两项早期风险，也才会给资本欠债表减小负担。等到这两项成熟后，如此一来通过的股票购并并入港交所从新公司，还可以提升绩效。

随着“物业+信托基金”的携手方式而进行时，佛山的少数董事局权益也大幅度上升，2016年底到2021年底，从新公司少数董事局权益分别为37.6亿、46.0亿、90.9亿、144.7亿、205.3亿、281.3亿。

佛山物业虽然是一家大型中小企业物业商，但类似于少数董事局权益这般的表外欠债也是须要关注的。此外，佛山的贩售数目和支出上升的同时，港交所从新公司董事局分给的收入渐增了，少数董事局分的收入更为多了，这种侵蚀港交所董事局的操作也毫无疑问举动。